Phân khúc giá rẻ và trung bình sẽ là những phân khúc dành được nhiều sự ưu ái từ phía thị trường trong thời gian từ nay đến hết 2015. Mặc dù vậy, thị trường sẽ phát triển bền vững và trở nên minh bạch hơn nhờ Luật kinh doanh Bất động sản đã chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/7 vừa qua.

Nhờ có những chính sách tích cực do Chính phủ ban hành, thị trường bất động sản trong thời gian từ đầu năm 2015 đến nay nhìn chung đã có nhiều chuyển biến tích cực. Người ta kỳ vọng nhiều vào nguồn hàng sẽ được tạo ra nhờ những chính sách đó để phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Chiêu "thổi giá" khiến giá BĐS tăng

Các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả khác nhau của người tiêu dùng và hướng tới người tiêu dùng đã được các doanh nghiệp BĐS tạo ra nhờ việc cấu trúc lại các dự án, cấu trúc lại thị trường BĐS…. Nhờ đó mà thị trường BĐS được tháo gỡ khó khăn đồng thời được phục hồi và giúp người dân giải quyết vấn đề cải thiện nhà ở, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Mức giá trên thị trường cho thấy sự hợp lý và ở mức tương đối ổn định trong hai quý đầu năm 2015, nếu đối chiếu với thời điểm cuối năm ngoái thì thấy được sự tăng nhẹ với mức tăng từ 2-6%.

Tuỳ theo vị trí của mỗi dự án mà giá nhà chung cư ở Hà Nội phân bổ ở các mức khác nhau, tuy nhiêu, 12-25 triệu đồng/m2 là mức giá chung của hầu hết nhà chung cư ở đây. Hyundai RNC Việt Nam, một dự án chung cư cao cấp ở Hà Đông có mức giá nằm trong khoảng 23- 25 triệu đồng/m2, tăng 2 triệu đồng so với năm 2013. Về phân khúc đất nền, so với năm 2013, các dự án Văn Phú-Victoria, Thanh Hà – Cenco5 cũng có giá đất nền tăng khoảng 2-5 triệu đồng/m2. Có thể thấy xu hướng tăng nhẹ ở các dự án dọc theo tuyến đường sắt Nhổn – ga Hà Nội.

Theo quy luật mà nói, thông thường thị trường sẽ dễ xuất hiện "bong bóng BĐS" khi khả năng đầu cơ tăng nhờ sự tăng của giao dịch. Tại một số dự án, những thông tin về sự tăng giá đột ngột và bất thường đã khiến thị trường hoang mang và khiến người ta không khỏi nghĩ đến tình trạng "bong bóng BĐS" và hiện tượng đầu cơ. Theo đánh giá từ các chuyên gia BĐS, không hề xảy ra hiện tượng đầu cơ như nhiều người lo lắng mà chính bởi dưới sự tiếp tay của doanh nghiệp, các nhà phân phối, các nhà môi giới BĐS đã tung tuyệt chiêu "thổi giá" gây nên hiện tượng tăng giá bất thường vừa qua. Cũng bởi thị trường hoàn toàn đóng băng trong giai đoạn 2011-2013 nên sẽ rất khó xảy ra hiện tượng đầu cơ trên thực tế vào thời điểm này.

Không thể phủ nhận những mặt tích cực do đầu cơ mang đến đó là kéo nguồn đầu
tư và tạo nên sức nóng cho thị trường nhưng mặt khác, nó cũng chính là nguyên
nhân gây ra sự đổ vỡ của thị trường

Không thể phủ nhận những mặt tích cực do đầu cơ mang đến đó là kéo nguồn đầu tư và tạo nên sức nóng cho thị trường nhưng mặt khác, như chúng ta từng chứng kiến, nó cũng chính là nguyên nhân gây ra sự đổ vỡ của thị trường. Bởi vậy, tình trạng "bog bóng bát động sản" phải được kiểm soát bởi các chính sách được đưa ra. Cần nhiều giải pháp đồng bộ mới có thể thực hiện được điều này như: tỷ lệ cung - cầu trên thị trường phải đạt sự cân đối bằng các giải pháp kiểm soát thị trường bất động sản, thực hiện chiến lược nhà ở quốc gia; thực hiện nghiêm chỉnh Nghị định 11 do Chính phủ ban hành về quản lý phát triển đô thị để tăng cường kiểm soát sự phát triển của các đô thị . Bên cạnh việc quan tâm tới tình trạng trục lợi từ gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng, các cơ quan quản lý cũng cần phải hướng nguồn tiền này vào đúng các dự án xây nhà xã hội.

Thị trường BĐS ổn định nhờ bảo lãnh ngân hàng

Một cơ chế kiểm soát nhằm định hướng hành vi, cách thức các doanh nghệp BĐS đối xử với người mua và thị trường sẽ được tạo ra bởi Luật. Vậy nên bên cạnh các chính sách hiện có thì việc thực hiện nghiêm túc các bộ Luật, đơn cử như Luật kinh doanh bất động sản (KDBĐS) với những quy định về nghề môi giới BĐS, quy định bảo lãnh từ phía ngân hàng với giao dịch bán, cho mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai sẽ giúp thị trường bước sang một trang mới với sự minh bạch hơn.

Đầu tiên, theo quy định, các nhà môi giới nhất định phải có chứng chỉ hành nghề, không những để người mua có cái nhìn đúng đắn hơn về nghề của họ mà còn xác định tư cách của người môi giới và trách nhiệm của họ khi được nhận khoản tiền công môi giới. Thị trường cũng nhờ đó mà tránh được sự ảnh hưởng không tốt từ tình trạng "thổi" giá, "ghìm" giá trục lợi của người môi giới cho bản thân mình.

Tiếp đó, các quy định còn giải quyết mối quan hệ bất cân bằng giữa người mua hàng và nhà đầu tư. Trong vài năm trở lại đây, sự xuất hiện tình trạng chậm bàn giao, chiếm dụng vốn của khách hàng, hoặc không thể bàn giao nhà như cam kết của các doanh nghiệp BĐS mà vẫn không hề bị xử lý một cách nghiêm minh, đặc biệt với những dự án BĐS hình thành trong tương lai là không hề hiếm. Tất nhiên người mua bao giờ cũng là bên chịu nhiều thua thiệt và còn có thể mất tiền. Quy luật cung-cầu của nền kinh tế thị trường chưa thật sự chi phối được mối quan hệ giữa người mua và chủ đầu tư, mà bên cung mới chính là phía chiếm ưu thế trong mối quan hệ này.

Chính vì vậy, các ngân hàng đã được Luật kinh doanh BĐS đưa vào cuộc, đối trọng với chủ đầu tư bằng sức mạnh của ngân hàng thay vì người mua nhà. Bởi lẽ đó, khi được bảo vệ quyền lợi bởi hệ thống các ngân hàng thương mại, người mua nhà sẽ có thể yên tâm. Các chủ đầu tư chỉ có thể ký hợp đồng mua bán nhà khi có được sự bảo lãnh từ phía các ngân hàng và phải là những ngân hàng thương mại theo danh sách của Nhà nước đã đưa ra. Những doanh nghiệp với cách thức làm ăn chộp giật, yếu kém tất nhiên sẽ sớm bị loại khỏi đường đua với những quy định chặt chẽ của Luật. Ngay từ các bước chuẩn bị ban đầu cho dự án của mình, các chủ đầu tư buộc phải cẩn trọng và tỉ mỉ thì mới có thể nhận được sự bảo lãnh từ phía ngân hàng. Từ đó, không có lý do gì để ngăn cản sự phát triển ổn định và minh bạch của thị trường.

Dự thảo hướng dẫn thi hành Luật hiện đang được các cơ quan quảng lý đưa ra. Luật chưa thể tạo nên những tác động trực tiếp ngay lập tức tới thị trường mặc dù đã có hiệu lực thi hành. Tuy nhiên, cơ chế kiểm soát thị trường sẽ có một bước ngoặt mới nhờ Luật từ nay đến cuối 2015 và thị trường sẽ phát triển ổn đinh, minh bạch hơn. Sự cân bằng giữa cung-cầu cũng sẽ được tạo ra từ sự thuận lợi trong công tác dự báo nhờ cơ chế kiểm soát này.