Công ty Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) nhận định, thị trường BĐS năm 2014 đã chạm đáy và đang có dấu hiệu sôi động trở lại nên đầu năm 2015, công ty này đã táo bạo đưa ra sản phẩm kèm theo gói hậu mãi bao tiêu lợi nhuận lên tới 20%. Cụ thể, chủ đầu tư này cam kết khi người mua đất nền tại Dự án Arista Villas (Thủ Đức) và Dự án Jamona City (quận 7), sau 2 năm chủ đầu tư sẽ mua lại sản phẩm này với giá trị tăng ít nhất 20%.

Trước đó, Dự án Đông Tăng Long quận 9, Tp. HCM cũng là một trong những dự án tiên phong áp dụng chương trình bán nền đất và bao tiêu sản phẩm này. Năm 2012, Công ty Thăng Long đã bán sản phẩm kèm theo cam kết sau 3 năm (tới năm 2015) nếu trên thị trường thứ cấp, BĐS không tăng giá thì khách hàng có quyền yêu cầu doanh nghiệp mua lại. Công thức áp dụng bài toán mua lại là hoàn tiền người mua đã đóng cộng với lãi suất của ngân hàng tính từ thời điểm thu hồi sản phẩm. Theo đó, công ty sẽ hoàn lãi dựa trên tổng số ngày khách hàng đã đóng tiền cho chủ đầu tư (được tính lùi từng giai đoạn thanh toán theo tiến độ).

Ông Lê Vũ Tuấn Anh, Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Thăng Long cho biết: "Nhằm bảo chứng suất đầu tư cho khách hàng, doanh nghiệp đã áp dụng hình thức bán hàng đặc biệt này. Năm 2015 là thời điểm đáo hạn cam kết thu mua nền đất sau 3 năm bán ra thị trường".

Theo ông Lê Vũ Tuấn Anh, không chỉ là gói kích cầu thông thường, mua lại sản phẩm sau 36 tháng còn thể hiện trách nhiệm của chủ đầu tư đối với việc tiếp tục phát triển tiện ích và các công trình hạ tầng nội khu của toàn dự án. Ông giải thích: "Đây là thách thức nhưng cũng là cơ hội. Sẽ là thách thức nếu thị trường đi xuống ảnh hưởng xấu đến tâm lý khách hàng, nhưng lại là cơ hội khi thị trường BĐS xuất hiện dấu hiệu hồi phục".

Một dự án khác là khu căn hộ Icon 56 ở quận 4, Tp.HCM hiện cũng được chủ đầu tư áp dụng chương trình bán nhà bao tiêu cho thuê đối với những căn tầng thấp, lãi suất 6-10% trong năm đầu tiên.

Hiện nay, một số dự án BĐS tại Tp.HCM xuất hiện hình thức bao tiêu lợi nhuận suất đầu tư trong 1-2 năm (ảnh: QH)

Theo đại diện chủ đầu tư Dự án Icon, ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Công ty Novaland, doanh nghiệp thực hiện điều này để hỗ trợ người mua có thu nhập từ suất đầu tư trong năm đầu tiên nhận nhà, bởi vì khoảng thời gian này người mua thường rất khó tìm khách thuê. Ông Huy cho hay: "Từ năm thứ hai trở đi, khách hàng chắc chắn có thể tự xoay sở để tăng thu nhập vì lúc đó tỷ lệ lấp đầy của dự án cũng dần tăng lên".

Lãnh đạo Novaland chia sẻ thêm, việc bao tiêu cho thuê nhằm giúp người mua có lợi nhuận trong năm đầu tiên đầu tư vào BĐS chỉ được coi là một lát cắt trong gói kích cầu lớn của công ty. Theo phân tích của ông Huy, tùy vào "khẩu vị" và hoàn cảnh của từng người mua, doanh nghiệp sẽ áp dụng nhiều gói hậu mãi khác nhau. Với khách hàng không đủ tiền có thể chọn phương án ưu đãi tiến độ thanh toán dài hơi, nhận nhà trả chậm. Còn những khách hàng mua để đầu tư có thể áp dụng hình thức hỗ trợ đảm bảo cho thuê. Thống kê của Novaland cho thấy, trung bình mỗi năm công ty tung ra thị trường vài nghìn căn hộ, đáp ứng nhu cầu cho thuê từ người mua chiếm 10% sản lượng bán được.

Ông Huy nói: "Tất nhiên cam kết này sẽ tạo một áp lực không hề nhỏ lên doanh nghiệp, nhưng chúng tôi đã thích nghi với thị trường bằng cách tổ chức riêng một bộ máy vận hành việc cho thuê các sản phẩm của doanh nghiệp. Cách làm hậu mãi này cũng là cơ hội khẳng định uy tín và thương hiệu".

Trao đổi với phóng viên về bài toán bán nhà đất bảo đảm lợi nhuận, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Nam Phát đánh giá: "Chỉ có đại gia BĐS mới đủ sức cầm trịch cuộc chơi đầy thách thức này".

Thông thường, chỉ các đơn vị có khả năng tài chính tốt mới có thể cho thuê hay mua lại BĐS với một mức lợi nhuận cam kết từ trước. Các doanh nghiệp quy mô nhỏ ít làm việc này hay nói chính xác hơn là không đủ thực lực để làm. Đó chính là bài toán ngược của các chương trình khuyến mãi hay giảm gián tiếp để bán hàng.

Theo ông Nam, các chủ đầu tư lớn có thể đánh giá thị trường tương lai tương đối chính xác vì họ có bộ máy nghiên cứu thị trường chuyên nghiệp, từ đó có những cam kết rất sát thực tế mà thường là dưới triển vọng tương lai. Đơn cử như cam kết tăng giá 20%, tuy nhiên dự báo sẽ từ 25% chẳng hạn. Hay tỷ suất sinh lợi cho thuê khoảng 10% thì sẽ cam kết 8%.

Tuy nhiên, cũng có không ít trường hợp chủ đầu tư đã chấp nhận bù lỗ khoản này nhằm kích cầu. Việc cam kết cho thuê hay mua lại với mức sinh lời từ trước nhìn chung được thực hiện cách đây khoảng 3 năm và đến nay cũng chưa có gì xấu xảy ra. Nhưng phương pháp đó gần đây xuất hiện nhiều nên người mua phải xem xét năng lực tài chính và uy tín  của chủ đầu tư bởi cam kết mua lại là bất khả thi đối với các chủ đầu tư có năng lực hạn chế.

Tổng giám đốc Công ty Nam Phát đánh giá, với những chủ đầu tư lớn có năng lực tài chính vững mạnh nên khả năng bao tiêu lợi nhuận có thể sẽ không ảnh hưởng nhiều tới doanh nghiệp nên giải quyết dễ. Nhưng cũng có rủi ro là khi thị trường không giống như dự báo, với lượng hàng cam kết lớn, lúc này khả năng thực hiện lời hứa có thể trở thành thách thức.

Theo các chuyên gia BĐS, hình thức bao tiêu lợi nhuận có khả thi đối với căn hộ vì khả năng tính thanh khoản (mua đi bán lại) hay tiêu dùng (cho thuê) thường cao hơn so với đất nền. Hiện tại, cam kết lợi nhuận suất đầu tư đối với cả đất nền và chung cư trong vòng 1-2 năm khá ổn bởi thị trường đang phát triển theo hướng tốt dần lên. Nhưng nếu các cam kết dài hơn thì hiện vẫn còn ẩn số bởi cho tới thời điểm này chưa có nhiều chỉ dẫn, báo cáo chắc chắn về tính bền vững của một chu kỳ tăng trưởng BĐS.